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Breaking it Down With Pricing Data: Beyond Pricing Shows How Properly Can Increase Bookings by 20%

Posted By: Astrid Lindstrom


I stumbled across an article by Dan Hill, the product lead at Airbnb who wrote their pricing algorithm. The article explains how Airbnb’s dynamic pricing tool works and why the sharing economy needs machine learning to set prices.

In the article, Hill describes what goes into the algorithm to determine the price of a listing. He emphasized that reviews make “a huge difference to a listing.”

“Perhaps the most surprising attribute here is the number of reviews. It turns out that people are willing to pay a premium for places with many reviews.
While Amazon, eBay, and others do rely on reviews to help users make selections about what to buy or whom to buy it from, it’s not clear that the number of reviews makes a big difference in price.
For us, having even a single review rather than no reviews makes a huge difference to a listing.”

It’s a topic that has fascinated me for a long time, as I’ve always believed that getting good reviews increases both the number of bookings I get and the price that I can charge for my home in San Francisco. I rent it out when I travel and covet my reputation as a host with the most.

But I wanted to know the exact connection between the two, so I asked Ian McHenry, President and Founder of BeyondPricing to explain. Beyond Pricing is the leader in dynamic pricing and helps people competitively price short term rentals in cities across the USA, Canada, Europe, Asia, Australia, and the Middle East. Ian and the Beyond Pricing team crunch hundreds of thousands of datapoints from all around the world to figure out what affects bookings and prices every day.

As Ian puts it:

“When we’ve seen hosts drop from 4.5 stars to 4 stars, there is a significant drop in demand for their listing, and bookings slow down.
Our system automatically reduces their prices to make up for this, but it can often mean having to reduce your price by at least 20% in order to maintain the same occupancy. This is actually the biggest reason we see people’s bookings drop.”

Interestingly, reviews affect both Looks and Conversion i.e. how many people actually see your listing and how many views convert into a booking. Again it makes sense that a listing with many good or great reviews converts better. But it’s also interesting to note that because it converts better, listing sites will rank it higher in their search algorithm.

“Most listing sites like Airbnb increase your ranking in search when you have several reviews, so the site gives you more exposure which creates more demand.”

Reviews are the engine behind the endless loop of views, bookings, and success. So, what could be the main cause for bad reviews? Not surprisingly, it’s cleaning.

“[Cleaning] is probably the biggest factor in people not being able to charge as much as they’re able to actually charge.”
When we dive in and read their reviews, 80% of the time it’s because their cleaners aren’t doing a good job and people are complaining about cleanliness.”

Tiny Mistakes Have Huge Consequences

Having a perfectly clean home for guests is absolutely critical, yet sometimes a bad review is not because the cleaner did a poor job cleaning. The cleaner may not be aware of clients’ expectations or even the difference between a residential cleaning and a hospitality cleaning. Small tasks like emptying the refrigerator, checking inside the bedstead, or vacuuming the headboard for stray hairs make a huge difference to guests and often show up in reviews, but would be considered invasive or inappropriate for a residential clean.

That’s why the better the checklist that we deliver to our cleaning partner is, the higher the chances are that we will both succeed review-wise. Often times it’s about communicating your expectations clearly and effectively.

Properly lets you use your professional listing photos, your own photos, and even our expertly-made turnover checklist templates to make sure cleaners know exactly what you want done and how. And you can even follow along to see when they started and finished so everything is on schedule before your next check-in.

And as Ian McHenry’s data shows, the stakes are high: a 20% increase in either prices or bookings leads to increases of up to thousands of dollars in income for the average host.

Small Touches Make All the Difference

Another factor that makes all the difference in reviews is creating an amazing experience for guests. The little details where we let our hospitality shine through win guests over and boost reviews. I personally like to offer a bottle of chilled prosecco and local artisinal breakfast foods for my guests.

When I know travelers are renting my place for business, I leave out shoe polish and the ironing board. While I enjoy being an abundant host for the love of hospitality, I can also count on these small touches to weave their ways into my reviews and strengthen my Airbnb Looks & Books.

So as we wind down our summer season and prepare for winter, let’s spend a few minutes creating a great turnover checklist for an amazing guest experience.

To make it easier, we radically simplified the Properly app and added full integration with 8 more platforms, including HomeAway and VRBO, in addition to the exclusive Airbnb integration.

The hosts and property managers of an additional one million listings can now easily make an amazing changeover checklist with their own listing photos and ensure their housekeepers are on the same page when it comes to cleaning expectations.

If you need help, let us know! The Properly team and I have many resources available for you and want to get you started managing turnover cleanings with excellence and peace of mind as soon as possible.


Mi è capitato di imbattermi in un articolo di Dan Hill, il responsabile di prodotto di Airbnb che ha scritto il loro algoritmo di determinazione dei prezzi degli affitti. L’articolo spiega in che modo funziona lo strumento dinamico di determinazione dei prezzi di Airbnb e perché l’economia della condivisione ha bisogno dell’apprendimento automatico per fissare i prezzi.

Nell’articolo, Hill descrive quello che fa l’algoritmo per determinare il prezzo di un affitto, sottolineando che le recensioni fanno un’“enorme differenza per un immobile”.

“Forse l’aspetto più sorprendente qui è il numero di recensioni. È venuto fuori che le persone sono disposte a pagare di più per le case che hanno molte recensioni.
Mentre Amazon, eBay e altre piattaforme usano le recensioni per aiutare gli utenti a scegliere cosa acquistare o da chi acquistarlo, non è altrettanto evidente che il numero di recensioni faccia una grande differenza in termini di prezzo.
Per noi, anche avere una sola recensione piuttosto che nessuna da un’enorme differenza sul prezzo di un immobile”.

È una questione a cui penso da parecchio tempo e ho sempre creduto che ricevere buone recensioni aumenti sia il numero di prenotazioni che ricevo che il prezzo che posso chiedere per la mia casa a San Francisco. La affitto quando sono via e tengo molto alla mia reputazione come host.

Però volevo capire l’esatto collegamento tra le due cose, quindi ho chiesto a Ian McHenry, Presidente e fondatore di BeyondPricing, di spiegarmelo. Beyond Pricing è l’azienda leader nella determinazione automatica dei prezzi e aiuta proprietari e manager di immobili a posizionare in modo competitivo i prezzi dei propri affitti a breve termine in città degli Stati Uniti, Canada, Europa, Asia, Australia e Medio Oriente. Ian e il team di Beyond Pricing analizzano ogni giorno i dati di migliaia di immobili in tutto il mondo per comprendere che cosa influisce su prezzi e prenotazioni.

Secondo quanto dice Ian:

“Quando vediamo gli host passare da 4,5 stelle a 4, notiamo anche un calo significativo della domanda dei loro immobili e un rallentamento delle prenotazioni.
Il nostro sistema riduce automaticamente i loro prezzi per compensare il problema, ma spesso questo può significare una diminuzione di almeno il 20% per riuscire a mantenere lo stesso livello di occupazione. Questo è in effetti il motivo principale che determina la discesa delle prenotazioni degli immobili.”

È interessante notare che le recensioni influiscono sia sulle volte che un annuncio visto che sulle conversioni, cioè su quante persone leggono un annuncio e sul numero di visualizzazioni che si convertono in prenotazioni. Sembra ragionevole anche qui supporre che un immobile con molte recensioni buone o ottime abbia conversioni migliori. Ma, d’altra parte, proprio per questo motivo, avranno anche una posizione migliore nell’algoritmo di ricerca.

“La maggior parte di siti di affitti come Airbnb migliorano la posizione in classifica di un immobile nelle ricerche quando si hanno più recensioni; in questo modo il sito offre una visibilità migliore che tende a creare una maggiore domanda”.

Le recensioni sono il motore che spinge il continuo ciclo di visualizzazioni, prenotazioni e successo. Perciò chiediamoci: qual è la principale causa di cattive recensioni? Non sorprende che si tratti della pulizia.

“[La pulizia] è probabilmente il maggior fattore per cui le persone sono costrette a ridurre i prezzi richiesti”.
Se poi andiamo a leggere le loro recensioni, nell’80% dei casi il problema è che gli addetti alle pulizie non hanno fatto un buon lavoro e gli ospiti si lamentano della pulizia”.

Minimi errori possono avere enormi conseguenze

Avere un casa perfettamente pulita per gli ospiti è assolutamente cruciale, tuttavia alle volte una cattiva recensione non è dovuta al lavoro mal fatto di un addetto alle pulizie. Quest’ultimo infatti poteva non essere al corrente delle esigenze dei clienti o magari della differenza tra le pulizie di un immobile residenziale e di quelle per l’ospitalità. Piccole cose come vuotare il frigo, controllare sotto il materasso o passare l’aspirapolvere sulla testata del letto per togliere eventuali capelli fanno un’enorme differenza per gli ospiti e spesso compaiono nelle recensioni, ma sarebbero ritenute invadenti o inappropriate pulendo la casa in cui abita qualcuno.

Ecco perché migliore è la checklist che consegniamo al nostro addetto alle pulizie, migliori possibilità avremo di avere buone recensioni. Spesso si tratta solo di comunicare le proprie esigenze in modo chiaro ed efficace.

Properly ti permette di usare le foto professionali dei tuoi immobili, foto fatte da te e anche i nostri modelli di checklist dei cambi di ospiti appositamente preparate per fare in modo che gli addetti alle pulizie sappiano esattamente cosa vuoi che facciano e in che modo. E puoi anche seguirli per sapere quando cominciano e quando finiscono in modo che tutto sia pronto puntualmente prima del prossimo check in.

Come indica l’analisi dei dati di Ian McHenry, la posta in gioco è alta: un aumento del 20% dei prezzi o delle prenotazioni significa migliaia di euro all’anno in più che entrano nelle tasche dell’host medio.

I piccoli tocchi fanno la differenza

Un altro fattore che fa una grande differenza nelle recensioni è riuscire a offrire un’eccezionale esperienza per gli ospiti. Sono i piccoli dettagli che permetteranno alla qualità della nostra ospitalità di brillare, conquistando il cuore degli ospiti e migliorando le recensioni. Io personalmente amo offrire ai miei ospiti una bottiglia di prosecco fresco e specialità artigianali locali per la colazione.

Quando so che qualcuno affitta la mia casa per un viaggio di lavoro, lascio ben in vista il set per la pulizia delle scarpe e la tavola da stiro. Anche se mi piace essere un host generoso per amore dell’ospitalità, posso tuttavia contare su questi piccoli tocchi per migliorare le mie recensioni, nonché le visualizzazioni e le prenotazioni su Airbnb.

Quindi, quando la stagione estiva si calma e ci si prepara per l’inverno, prendiamoci qualche minuto per stilare una checklist dei cambi ben fatta per offrire un’esperienza eccezionale agli ospiti.

Per rendere la cosa più facile, abbiamo drasticamente semplificato l’app di Properly e aggiunto l’integrazione completa con altre 8 piattaforme, comprese HomeAway e VRBO, oltre all’integrazione esclusiva di Airbnb.

Gli host e i manager di un ulteriore milione di immobili per affitto breve possono ora realizzare facilmente ottime checklist dei cambi degli ospiti utilizzando le foto dei propri annunci e fare in modo che il lavoro degli addetti alle pulizie sia in sintonia con le loro esigenze.

Se ti serve aiuto, faccelo sapere! Il team di Properly e io abbiamo molte risorse a tua disposizione e desideriamo aiutarti a gestire le pulizie ai cambi degli ospiti in modo eccellente e con la massima serenità possibile.


Je suis tombé sur un article de Dan Hill, le responsable de produit chez Airbnb, qui a écrit leur algorithme d’établissement des prix. L’article explique le mode de fonctionnement de l’outil dynamique d’établissement des prix d’Airbnb et la raison pour laquelle l’économie de partage a besoin d’une machine apprenant à fixer les prix.

Dans l’article, Hill décrit ce qui entre en compte dans l’algorithme pour déterminer le prix d’une annonce. Il souligne que les commentaires font “une énorme différence pour une annonce.”

“Peut-être que la particularité la plus étonnante ici est le nombre de commentaires. Il s’avère que les gens sont prêts à payer une prime pour des endroits avec de nombreux commentaires.
Alors qu’Amazon, eBay, et bien d’autres comptent sur les commentaires pour aider les utilisateurs à choisir quoi acheter ou auprès de qui, il n’est pas certain que le nombre de commentaires fasse une grande différence au niveau du prix.
Pour nous, le fait d’avoir un seul commentaire plutôt qu’aucun fait la différence pour une annonce.”

C’est un sujet qui me fascine depuis longtemps car j’ai toujours pensé que le fait d’avoir de bons commentaires augmente à la fois mon nombre de réservations et le prix auquel je peux facturer mon logement à San Francisco. Je le loue quand je voyage et j’entretiens principalement ma réputation d’hôte.

Mais je voulais connaître la connexion exacte entre les deux, alors j’ai demandé une explication auprès d’Ian McHenry, Président et Fondateur de BeyondPricing. Beyond Pricing est leader dans le domaine de la tarification dynamique et aide les gens à fixer le prix, de manière compétitive, de locations à court terme à travers les États-Unis, l’Europe, l’Asie, l’Australie, et le Moyen-Orient. Ian et l’équipe de Beyond Pricing étudient des centaines de milliers de points de données du monde entier pour comprendre ce qui affecte les réservations et prix au quotidien.

Comme l’indique Ian :

“Nous avons vu que, lorsque des hôtes passent de 4,5 étoiles à 4 étoiles, il y a une baisse significative de la demande pour leur annonce, et les réservations ralentissent.
Notre système réduit automatiquement leurs prix pour compenser, mais cela peut souvent signifier la nécessité d’une baisse d’au moins 20 % pour maintenir la même fréquentation. C’est en fait la principale raison pour laquelle nous voyons des réservations diminuer.”

Curieusement, les commentaires affectent à la fois les Consultations et la Conversion, c’est-à-dire le nombre de personnes qui ont regardé votre annonce et le nombre de consultations converties en réservations. Encore une fois, il est logique qu’une annonce avec beaucoup de bons ou excellents commentaires ait une meilleure conversion. Mais il est aussi intéressant de remarquer que, grâce à une meilleure conversion, des sites d’annonces lui attribueront une place plus élevée dans leur algorithme de recherche.

“La plupart des sites d’annonces comme Airbnb améliore votre positionnement dans les résultats de recherche lorsque vous avez plusieurs commentaires ; le site vous accorde alors plus de visibilité, ce qui crée plus de demande.”

Les commentaires sont le moteur derrière la boucle sans fin de consultations, réservations, et succès. Alors, quelle pourrait être la principale cause de commentaires négatifs ? Sans surprise, il s’agit du nettoyage.

“[Le nettoyage] est probablement le plus gros facteur empêchant les gens de facturer autant qu’ils pourraient le faire en réalité.”
Lorsque nous nous plongeons dans leurs commentaires et les lisons, 80 % du temps c’est parce que leurs H/F de ménage ne font pas du bon travail et les gens se plaignent du manque de propreté.”

De minuscules erreurs ont d’énormes conséquences

Avoir un logement parfaitement propre pour des voyageurs est absolument essentiel ; mais parfois un mauvais commentaire n’est pas lié à la mauvaise prestation d’un(e) H/F de ménage. L’H/F de ménage peut ne pas être conscient(e) des attentes des clients ou même de la différence entre un nettoyage à domicile et un nettoyage d’hôtellerie. De petites tâches comme vider le réfrigérateur, vérifier l’intérieur du châlit, ou passer l’aspirateur sur la tête de lit pour éviter tout cheveu peuvent faire une énorme différence pour les voyageurs – et cela ressort souvent dans les commentaires -, mais elle seraient considérées comme intrusives ou inappropriées lors d’un nettoyage à domicile.

C’est pourquoi plus nous délivrons une liste de tâches de qualité à notre partenaire de nettoyage, plus il y a de chances que nous ayons du succès en termes de commentaires. Souvent, cela consiste à communiquer vos attentes clairement et efficacement.

Properly vous laisse utiliser vos photos d’annonces professionnelles, vos propres photos, et même nos modèles de listes de tâches de rotations réalisés de manière experte pour veiller à ce que les H/F de ménage sachent exactement ce que vous voulez qu’ils fassent, et comment. Et vous pouvez même effectuer un suivi pour voir quand ils ont commencé et terminé, pour que tout se déroule comme prévu avant la prochaine arrivée.

Et, comme le montrent les données d’Ian McHenry, les enjeux sont élevés : une augmentation de 20 % au niveau des prix ou des réservations mène à une augmentation des revenus pouvant aller jusqu’à des milliers de dollars pour un hôte ordinaire.

De petites touches font toute la différence

Un autre facteur faisant toute la différence en termes de commentaires est la création d’une formidable expérience pour les voyageurs. Les petits détails faisant transparaître notre touche d’hôtellerie séduisent les voyageurs et boostent les commentaires. Personnellement, j’aime offrir à mes voyageurs une bouteille de prosecco frais et des aliments artisanaux locaux pour le petit-déjeuner.

Quand je sais que des voyageurs louent mon logement pour des raisons professionnelles, je laisse de côté le cirage pour chaussures et la planche à repasser. Même si j’apprécie le fait d’être un hôte généreux par amour de l’hôtellerie, je compte aussi sur ces petites touches pour qu’elles fassent leur chemin jusqu’à mes commentaires et renforcent mes Consultations & Réservations Airbnb.

Alors, tandis que nous nous approchons de la fin de notre saison estivale et nous préparons pour l’hiver, passons quelques minutes à créer une liste de tâches de rotations exceptionnelle pour une formidable expérience client.

Pour faciliter la tâche, nous avons simplifié l’appli Properly de manière radicale et ajouté une intégration complète à 8 plateformes supplémentaires, y compris HomeAway et VRBO, en plus d’une intégration exclusive à Airbnb.

Les hôtes et gestionnaires immobiliers d’un million d’annonces supplémentaires peuvent maintenant facilement créer une formidable liste de tâches de rotations avec leurs propres photos d’annonces et s’assurer que leurs H/F de ménage soient sur la même longueur d’onde au niveau des attentes relatives au nettoyage.

Si vous avez besoin d’aide, faites-le nous savoir ! L’équipe Properly et moi-même avons de nombreuses ressources disponibles pour vous et voulons vous faire commencer à gérer des nettoyages de rotations avec excellence et tranquillité d’esprit dès que possible.


Me tropecé con un artículo de Dan Hill, el líder de producto de Airbnb que escribió su algoritmo de fijación de precios. El artículo explica cómo funciona la herramienta dinámica de fijación de precios de Airbnb y por qué la economía de los alquileres compartidos necesita el aprendizaje de máquinas para fijar los precios.

En el artículo, Hill describe lo que conlleva el algoritmo para determinar el precio de un alquiler.  Él enfatizó que las reseñas hacen “una enorme diferencia para el alquiler”.

“Quizás el atributo más sorprendente aquí es el número de reseñas. Resulta que la gente está dispuesta a pagar un recargo por lugares con muchas reseñas.
Mientras que Amazon, eBay, y otros dependen de las reseñas para ayudar a los usuarios a elegir qué comprar o a quién, no está claro que el número de reseñas haga una gran diferencia en el precio.
Para nosotros, tener aunque solo sea una reseña en lugar de ninguna, hace una enorme diferencia para un alquiler”.

Es un tema que me ha fascinado por un largo tiempo, ya que siempre he pensado que recibir buenas reseñas aumenta tanto el número de reservas que consigo como el precio que cobro por mi casa en San Francisco. Yo la alquilo cuando viajo y codicio al máximo mi reputación como anfitrión.

Pero quise saber la conexión exacta entre las dos, así que le pedí a Ian McHenry, presidente y fundador de BeyondPricing que lo explicara. Beyond Pricing es el líder en precios dinámicos y ayuda a poner el precio competitivo a alquileres de corto plazo en ciudades de todo EE. UU., Canadá, Europa, Asia, Australia, y Oriente Medio. Ian y el equipo de Beyond Pricing analizan cientos de miles de puntos de datos de todo el mundo para comprender lo que afecta las reservas y los precios todos los días.

Como Ian lo expresa:

“Cuando hemos visto caer de 4,5 a 4 estrellas, hay una caída significativa en la demanda del alquiler, y las reservas se ralentizan.
Nuestro sistema  reduce automáticamente los precios para compensar esto, pero a menudo puede significar tener que reducir tu precio al menos un 20% para mantener la misma ocupación. Esta es, de hecho, la mayor razón por la cual vemos las reservas de las personas caer”.

De manera interesante, las reseñas afectan tanto las vistas como la conversión, es decir, cuánta gente ve tu alquiler y cuántas vistas se convierten en reservas. De nuevo, tiene sentido que un alquiler con muchas reseñas buenas o excelentes, convierta mejor. Pero es interesante también notar que debido a que convierte mejor, los sitios de anuncios lo clasifican más alto en su algoritmo de búsqueda.

“La mayoría de los sitios de anuncios como Airbnb aumentan tu clasificación en las búsquedas cuando tienes varias reseñas, así que el sitio te da más exposición, lo cual crea más demanda”.

Las reseñas son el motor detrás del círculo incesante de reseñas, reservas y éxito. Y, ¿cuál puede ser  la causa principal de las malas reseñas? No es de extrañar que sea la limpieza.

“[La limpieza] es probablemente el mayor factor  para que la gente no pueda cobrar tanto como podría”.
Cuando profundizamos y leemos sus reseñas, el 80% de las veces es porque sus operarios de limpieza no están haciendo un buen trabajo y la gente se está quejando de la limpieza”.

Los pequeños errores tienen enormes consecuencias

Tener una casa perfectamente limpia para los huéspedes es absolutamente crucial, pero a veces una mala reseña no se debe a que el operario de limpieza hizo un mal trabajo. El operario de limpieza podría no estar consciente de las expectativas del cliente o incluso de la diferencia entre una limpieza residencial y una limpieza hotelera. Tareas pequeñas como vaciar el refrigerador, revisar dentro del bastidor de la cama, o aspirar la cabecera para eliminar cabellos sueltos, hacen una gran diferencia para los huéspedes y a menudo aparecen en las reseñas, pero sería considerado invasivo o inapropiado en una limpieza residencial.

Es por eso que mientras mejor sea la lista de tareas que le entreguemos a nuestro colaborador de limpieza, más alta es la probabilidad de tener éxito en las reseñas. Con frecuencia se trata de comunicar clara y efectivamente tus expectativas.

Properly te permite usar tus fotos profesionales de los anuncios, tus propias fotos, e incluso nuestras plantillas de listas de tareas de cambio de invitados, hechas por expertos, para asegurar que los operadores de limpieza sepan exactamente lo que quieres que se haga y cómo. Y hasta puedes seguirlos para ver cuándo comenzaron y terminaron, para que todo esté a tiempo antes del próximo registro.

Y como lo muestran los datos de Ian McHenry, hay mucho en juego: un 20% de aumento en sus precios o reservas lleva a aumentos de hasta miles de dólares en ingresos para el anfitrión promedio.

Los pequeños toques hacen toda la diferencia

Otro factor que hace toda la diferencia en las reseñas es crear experiencias asombrosas para los huéspedes. Los pequeños detalles donde dejamos que nuestra hospitalidad brille, para ganarnos a los huéspedes y mejorar las reseñas. Personalmente me gusta ofrecer a mis huéspedes una botella de prosecco frío y comida artesanal local para el desayuno.

Cuando sé que los viajeros están alquilando mi casa por negocios, dejo afuera betún de zapatos y la tabla de planchar. Aunque disfruto de ser una anfitriona espléndida por amor a la hospitalidad, también puedo contar con estos pequeños toques para que lleguen a mis reseñas y fortalezcan mis vistas y reservas en Airbnb.

Así que cuando le ponemos fin a la temporada de verano y nos preparamos para el invierno, pasemos unos minutos creando una excelente lista de tareas de cambio de invitados para dar a los huéspedes experiencias increíbles.

Para facilitarlo, simplificamos radicalmente la aplicación Properly y añadimos integración completa con ocho plataformas más, incluyendo a HomeAway y VRBO, además de la integración exclusiva con Airbnb.

Los propietarios y jefes de propiedad de un millón de anuncios adicionales ahora pueden hacer fácilmente una lista de tareas de cambio de invitados, increíble, con sus propias fotos de anuncio, y asegurar que su personal de limpieza esté alineado con ellos en lo que se refiere a expectativas de limpieza.

¡Si necesitas ayuda, dínoslo! el equipo de Properly y yo tenemos muchos recursos disponibles para ti, y queremos que comiences a gestionar las limpiezas para los cambios de invitados con excelencia y tranquilidad, lo más pronto posible.


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